房地产 项目管理

办公楼
大多伦多地区租金回报率*: 4.75% - 7.75%
(2014年第三季度)
办公楼作为一项商业地产投资,拥有非常稳定的现金流,以及极低的出租空置率。大多数情况下承租方自行支付使用时产生的费用,比如物业管理费、地税、清洁费用等。投资人与承租方之间的合同一般为5-10年的长期合同,因此无需过多花费精力管理物业。加之办公环境下折旧相对较低,从而使办公室类型的物业投资成为了低风险投资。
购物中心及酒店
大多伦多地区租金回报率*: 4.75% - 11.5%
(2014年第三季度)
购物中心及酒店在商业地产投资中是较为稳健的投资类型。该类型物业也是投资商业物业中租金收益比例最高的一个类别。就大多伦多地区而言,几乎所有的购物中心与酒店都运行的非常成功。承租人生意兴隆成就了大多伦多地区商业的繁华与低的出租空置率。
工业建筑
大多伦多地区租金回报率*: 5.5% - 7.25%
(2014年第三季度)
工业建筑是大多伦多地区非常有吸引力的一种商业地产投资类型,尤其在市中心商业地带的边缘区域。工业建筑通常只有单一的承租人,降低了管理的成本。除了可观的租金收入以外,很多工业建筑的用地类型,将随着城市的扩张升级为高密度居民区与商业用地。这使得工业用地拥有开发为其他类型建筑并创造巨大收益的潜力。
*上述三项投资回报均为率为无金融杠杆的前提下的租金投资回报率,未包含增值收益。比如1000万的办公楼产的收益率取中间值6%,年租金收益为60万。如果贷款50%,贷款利率为3%(加拿大央行基准利率),每年总收益为60万 - 3%*500万 = 45万。收益总额降低了一些,但是租金收益率提高到了45万/500万=9%。实际操作中我们会根据客户的情况持有一定比例的贷款来达到增加收益的效果。
遨客房地产项目管理投资的运作模式
• 我们为投资者寻找最佳的投资方案,并且将负责一切相关的管理工作。我们将在控制风险的前提下,努力将投资者的年净回报率保持在10%以上。
• 我们投资的地段普遍位于交通便利,或者是未来短期内将要兴建公共交通设施的位置。
• 我们偏好有长期租赁合约的项目,并且关注项目潜在的开发空间。例如在已有的物业中加盖或者翻新使地产投资增值。
• 我们投资的物业类型在400万到1000万加元之间(含贷款)。此价值区间的商业地产买家较少、竞争小、收益率高。
投资的风险
• 在我们所投资的项目中,房价下跌的风险是非常低的。根据加拿大官方房屋价格指数统计,即使在2008年的经济大萧条中,加拿大的房产价格并没有大幅度下降,并且在一年之内恢复前期高点。
• 房屋空置是可能存在的风险。但是在大多伦多地区,空置率一直处于很低的状态在5%左右。如果投资地产的空置率在5%左右,这就相当于在两个长期合同之间有几个月的空置时间。通常这段时间可以用作房产的装修与更新,为新的合同做准备。
典型投资项目案例
• 我们举一个投资额为300万加币,贷款50%,即为商业房产总价600万的例子。
• 我们将在市场中按投资人的意向,寻找侧重租金收益或者开发潜力的优质资产。完成收购与注册手续,帮助投资人进行管理并帮助海外客户完成本地贷款业务。海外投资人受限于加拿大信用记录空白,自身几乎不可能贷到款。用100%的资金购买物业就会大大降低收益率。
• 投资人将收到我们的季度财务报表与市场分析。
• 我们设定的投资周期通常在5年左右,我们会根据客户的需求随时提供市场调查以及财政分析。结合客户需求,我们会提供进一步的投资建议,将资产继续开发还是出售。
• 从项目开始到最终出售,我们的目标是为投资者带来每年超过10%的年收益。在非常保守的情况下,这10%包含7%的租金收入以及3%的资产升值。截至今日,现实操作中,我们所有的项目均超过此最低收益。
以遨客投资的一处资产为例:我们管理投资了多伦多密市的一处商业用地(2150 Torquay Mews in Mississauga, Ontario),自1997年以来就被Ciba Vison公司长期租用。该项资产的年收益率在17%,其中包含13%的租金以及4%的房产增值。

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