REAL ESTATE MANAGEMENT

BUREAUX
Rendement direct du capital dans le Grand Toronto : 4.75% - 7.75% n(3e trimestre 2014)n
Les immeubles de bureaux ont un flux de trésorerie très stable et un taux de vacances extrêmement bas. Les locataires défraient généralement la plupart des dépenses liées a la propriété. Les baux entre locataires et propriétaires sont a long terme, ce qui réduit les besoins de gestion. Ce type de locataire réduit au minimum la dépréciation et les dégâts de la propriété. C’est une catégorie d’investissement immobilier commercial a faible risque.
CENTRES D’ACHAT ET HÔTELS
Taux de rendement du capital dans le Grand Toronto : 4.75% - 11.5%
(3e trimestre 2014)
Parmi les catégories d’immobilier commercial, les centres d’achat et les hôtels ont un niveau de risque modéré. Ils offrent un revenu de location stable et élevé. Les taux de vacances des centres d’achat et des hôtels sont très bas dans la région du Grand Toronto car la plupart de ces entreprises sont achalandées et florissantes. Elles offrent aussi le taux de rendement direct le plus élevé de l’immobilier commercial.
IMMEUBLES INDUSTRIELS
Taux de rendement du capital dans le Grand Toronto : 5.5% - 7.25%
(3e trimestre 2014)
Les immeubles industriels représentent des investissements très intéressants dans l’immobilier commercial de la région du Grand Toronto, surtout dans les banlieues. En plus du revenu locatif considérable, la plupart des immeubles industriels disparaissent au fur et a mesure de la croissance urbaine. L’augmentation de la densité de zonage entraîne la conversion des immeubles industriels en résidences ou autres usages commerciaux. Cela offre aux investisseurs d’excellentes possibilités liées aux projets de développement éventuels.
COMMENT SE FAIT L’INVESTISSEMENT?
• Nous cherchons le meilleur immobilier d’investissement pour nos investisseurs et nous nous occupons de toutes les questions de gestion. Nous sommes motivés et nous nous efforçons d’obtenir pour nos investisseurs un rendement net de l’investissement dépassant les 10% par an, avec un risque inférieur a celui des autres catégories d’investissement.
• Nous cherchons des immeubles près des transports en commun (ou dans une zone ou l’on prévoit améliorer l’accès a ces transports).
• Nous préférons les immeubles ayant des baux a long terme et offrant la possibilité d’un re-développement.
• Nous scrutons le marché a la recherche des meilleurs immeubles dans la gamme de prix de 4 millions a 10 millions de dollars (hypothèque comprise).
QUEL EST LE RISQUE?
• Le risque d’une baisse des prix dans notre catégorie précise d’immobilier est faible. Même au sommet de la crise financière de 2008, les prix immobiliers canadiens n’ont pas beaucoup chuté et ils se sont remis dans l’année, comme le témoigne l’Indice du prix des maisons MLS.
• Il peut y avoir un risque de vacances (typiquement entre locataires successifs). La région du Grand Toronto a un taux de vacances très faible. Étant donné un taux de vacance de 5%, l’investisseur peut s’attendre a une vacance de quelques mois entre deux baux a long terme. Cette période, généralement utilisée pour les mises a jour ou le développement, est planifiée nettement a l’avance.
EXEMPLE : INVESTISSEMENT TYPE
• L’investissement type sous ce scénario serait dans la gamme de 3 millions de dollars, majoré d’emprunts a concurrence de 100% pour un immeuble de 6 millions de dollars.
• Nous prenons pour hypothèse que l’immeuble sera détenu pendant au moins 5 ans mais la décision de l’exploiter ou de le vendre incombe exclusivement a l’investisseur, basé sur des conseils s’appuyant sur nos études de marché et nos analyses financières.
• Après avoir remboursé le solde d’emprunt et d’autres dépenses, nous visons a réaliser un rendement net pour nos investisseurs supérieur a 10% par an (de manière conservatrice, cela comprend 6-7% de rendement tiré du revenu locatif et 3-4% de gains en capital).
A titre d’exemple, actuellement, Ochre Capital gère un véhicule d’investissement qui est propriétaire du 2150 Torquay Mews a Mississauga (Ontario) depuis 1997 pour le compte d’investisseurs allemands, loué pendant longtemps par Ciba Vision (Novartis). Cet immeuble a généré un rendement annualisé de 17% (13% a partir du revenu locatif et 4% de la majoration de valeur de l’immeuble).

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